“新房豪宅化倾向进一步固化。”2025年上海楼市正式收官，今年继续延续2024年的楼市成交态势，豪宅市场一枝独秀。
上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻指出，2025年上海全年成交套均总价达到了1千万元，去年套均总价为932万元，似乎新房就是豪宅市场。
“套均面积达到124.54平方米，比去年增加2.64平方米。这基于改善客群不断增加，中心区提供丰富且优质的产品，配合信贷优惠政策，激发改善意愿。”卢文曦表示。
据克而瑞数据显示，2025年1月-11月，上海总价在3000万元-5000万元的豪宅成交数量为1006套，占全国重点一、二线城市同价位段成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交数量为889套，占比高达76%。
也是基于此，上海新房价格持续上涨。国家统计局数据显示，11月70城房价指数同比上涨5.1%，领跑全国。业内认为，除了新房品质在提升，成本推动导致价格上涨外，结构性因素也是重要原因。
从2025年成交前十榜单可以看出，榜单中出现4个10万+项目，且排名都在前5。此外，基于产品升级、价值回归，核心地段的产品价格天花板在不断抬升，比如今年高福云境成交均价达到21.27万元/平方米，露香园一期项目均价达到21.23万元/平方米。
近日，中海在上海的又一10万+项目开盘售罄，成为上海12月首个“日光盘”。12月27日，界面新闻获悉，位于普陀区真如城市副中心的中海·环宇玖章正式开盘，首推90套建筑面积约123-144平方米的房源迅速售罄，房源均价约11.8万元/平方米。
据销售人员表示，开盘现场人气高涨，30分钟即告售罄，平均约20秒成交一套。其中约六成客户为普陀本区改善型家庭，约四成客户来自本市外区。
虽然豪宅市场热度持续，但整体分化依然明显。
卢文曦告诉界面新闻，当前上海库存为811.55万平方米，比2024年略有减少，但是结构性分化依旧难以扭转。中环内去化周期基本在12个月以内，风险可控。但外郊环去化周期达到18个月，郊环外则达到37个月，可见外环外去化依旧面临一定困难，仍需要政策大力支持。
“市场的热度呈现点状分布，虽然外环外去化有压力，但一些板块推出项目，比如宝山杨行、嘉定新城、曹路等，推新盘市场承接力表现不错，甚至还有触发积分制的项目。相反，中心区的项目也不见得都能全部销售完毕，即便顺销一个月也不一定能卖掉1套。”卢文曦指出。
对比2024年，上海今年新房供应量也在减少。据统计，2022年全市供应约10万套新房，2023年约9万套，2024年约6万套，而2025年迄今不到4万套。
根据上海中原地产统计，截至12月25日，新建商品住宅供应497.91万平方米，同比减少30.63%。
从供应特征来看，今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，传统销售季甚至每周都会有数个新盘“过会”，入市项目密度高，选择余地大。
整体节奏“以需定供”，强化信心和预期。
卢文曦认为，这一特征在下半年尤为显著，以往市场预期高，新房热销，一批房源投放至少百套起。但是今年一些热卖的中高端改善项目投放出现几十套就开盘的现象，目的就是为了保证“去化率”，给市场产品热销的印象，继而强化预期，为后期开盘做铺垫。
在其看来，年底北京迎来楼市宽松举措，进一步降低置业门槛，降低购房总成本。给上海、深圳这样的一线城市带来更多期待。从方向来看，进一步释放刚需和改善力量，化解结构性不平衡风险，所以，明年政策的宽松是大概率事件。
实际上，楼市利好政策正不断落地。
12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自2026年1月1日起，调整个人销售住房的增值税政策。新规规定：个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻表示，这种降成本的导向对市场尤其是买卖双方产生了积极影响，一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好。当前，房屋价格已基本调整到位，购房者的市场信心将进一步增强。
值得一提的是，11月以来，上海二手房市场也逐渐升温，成为2025年上海楼市新亮点。
截至2025年12月28日，上海二手房当月网签量已达20812套，预计全月将突破2.3万套。这是继11月成交22943套后，连续第二个月站上2万套大关，成交量企稳信号明显。
业内人士指出，从中长期来看，上海市二手房市场将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”的新阶段，市场交易积极态势也会在2026年得到延续。
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