昨天半夜刷朋友圈，看见红谷滩链家地产的小李发了条动态："7 月第二周成交 12 套，比 6 月全月还多 3 套！" 配图是一沓签好的购房合同，零点发的，定位还在翠苑路门店。我心里咯噔一下，这热度有点反常 —— 毕竟去年这个时候，他们店一个月才卖 5 套。
翻了下中指院最新报告，2025 年上半年全国出台房地产政策确实有 342 条（数据来源：中指研究院 2025 年 6 月《中国房地产政策跟踪报告》），平均每天 1.8 条。南昌就出了 15 条，从 3 月的 "取消二环内限购"，到 5 月的 "首套房利率降至 3.2%"，再到 7 月 1 日刚实施的 "购房补贴提至 2%"（洪府办发〔2025〕29 号），政策密集得像下饺子。
最扎眼的是利率。我同事小王上周刚在青云谱区签了合同，100 万房贷 30 年，利率 3.2%，月供 4352 元。他给我看去年的测算表，当时利率 4.1%，月供要 4832 元，现在每月少还 480 元，30 年就是 17 万多。"省的钱够买辆代步车了。" 他说这话时，手指在计算器上反复按，生怕算错似的。
展开剩余63%但中介的 "热度" 里藏着门道。小李私下跟我说，12 套成交里有 5 套是 "卖一买一" 的置换客户，3 套是公积金新政后上车的 —— 南昌 6 月刚把公积金最高贷款额度从 60 万提到 80 万（洪公积金发〔2025〕15 号）。真正的纯刚需只有 4 套，"而且大多是 25-35 岁的年轻人，父母给凑的首付"。
我周末去新建区万达城售楼处转了转，下午 3 点大厅里有七八组客户，比去年同期多，但仔细听对话，大多在问 "补贴怎么领"" 利率会不会再降 "。销售小张说现在每天能接 20 多组电话，" 但转化率不到 10%，大家都在等，怕买在高点 "。墙上电子屏滚动着特价房，108 平米的三居室，总价 112 万，比 3 月便宜了 8 万，" 这还是没算 2% 购房补贴的价 "。
最有意思的是政策 "组合拳"。南昌县 6 月推出 "房票安置"，拆迁户拿房票买房可额外补贴 3%；安义县更直接，农村户口买房每平米补 300 元。但《江南都市报》记者上周调查发现，南昌县房票实际使用率不到 40%，"房源有限，拆迁户宁愿等现金补偿"（来源：《江南都市报》2025 年 7 月 9 日 A4 版，记者刘媛）。
我妈住在西湖区老房子，最近总有人上门问卖不卖。她小区 6 月二手房均价 11200 元 / 平米，比年初涨了 500 元，但中介说 "想成交得降价，现在买房的精得很，会对比 3 家以上报价"。昨天她邻居挂了套 89 平米的两居室，挂牌价 98 万，3 天后降到 95 万才有人看房。
这波 "活跃度" 到底是真回暖还是假热闹？小王觉得利率降到 3.2% 是底线，"再降银行就不赚钱了"；小李说 7 月是政策发力期，"等公积金新政和补贴细则落地，成交量可能还要冲一波"。但我想起 2021 年那波行情，也是政策密集出台，结果年底就冷了下去。
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